El mito de los $830,000 para pagar un inmueble en efectivo 

En México tenemos tenemos un marco normativo integrado por diversas leyes que regulan nuestro día a día.

Cada Ley debe regular un aspecto distinto de la vida cotidiana. La Ley General de Educación, Ley General de Salud, Ley del Impuesto Sobre la Renta. 

Sin embargo, algunas veces las leyes pareciera que se contraponen entre sí, lo que hace que exista confusión. 

Tal es el caso de la Ley Antilavado (Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita) y la Ley del Impuesto sobre la Renta. 

La primera regula todo lo que tiene que ver con el combate al blanqueo de capitales y la segunda regula la manera en que se calcula y paga el impuesto sobre la renta. 

Sin embargo, cuando no tenemos conocimientos legales, podemos llegar a confundirnos y pensar que todas las leyes regulan lo mismo y al cumplir una ley cumplo todas. 

Tal es el caso de la compra de un inmueble. 
La ley Antilavado, regula las operaciones inmobiliarias porque estas actividades son vulnerables a que se lave dinero mediante ellas. Es por eso, que para evitar que el dinero sucio entre al sistema financiero, pusieron un tope de pago en efectivo para cuando compras un inmueble de 8,025 UMAS, para este año 2023 ese monto es de $832,513.50. Es el monto máximo que podrás pagar en efectivo al comprar un inmueble, si el monto del inmueble excede de esa cantidad deberás pagarlo mediante cheque, transferencia o tarjeta de crédito. 

Entonces cuando las personas sin conocimientos legales van a comprar uno y el notario, corredor o redes sociales les dicen que el tope máximo es ese, piensan que con no pagar en efectivo más de esa cantidad es más que suficiente para estar bien con todas las leyes, sin embargo no es así. 

Cuando pagas menos de esa cantidad en efectivo, claramente tienes una estrellita de cumplimiento con la Ley Antilavado. Sin embargo, probablemente tengas dos pequeños problemas cumpliendo con las leyes fiscales, particularmente con la Ley del ISR y la Ley del IVA. 

Con la primera, resulta que el artículo 91 de esa ley nos señala que cuando una persona tengas más gastos que ingresos declarados, estará en el supuesto de discrepancia fiscal. Es decir, para la autoridad no es correcto que gastes más de lo que dices que ganas. Si según tu declaración de ISR dice que ganaste $500 mil pesos es un año como es posible que puedas gastar $900 mil. ¿De dónde salieron los otros $400 mil? Spoiler, el decir que son tus ahorros en efectivo es muuuuy complejo poder demostrarlo de manera legal. 

Entonces si en un año, tú declaras ingresos por $600,000 y pagas $800,000 en efectivo por un inmueble, ¿de dónde obtuviste esos $800,000? Los $600,000 si existieran pruebas de que los retiraste del banco, probablemente solo necesites aclarar $200,000 pero si los $600,000 que ganaste desde tu cuenta hiciste el pago de rentas, colegiaturas, súper, tarjetas de crédito, viajes, etc. pues ahí si hay que comprobar el origen de los $800,000. La autoridad es muy mal pensada y asumirá que vendiste algo o prestaste un servicio y no le diste su parte, por ende te cobrar el ISR de esos $800,000. 

El segundo problema viene si el inmueble que compraste lo vas a usar para fines comerciales, como rentarlo de manera tradicional o por plataformas como airbnb. La ley del ISR te permite deducir el 5% del valor de la construcción del inmueble cada año. Si el inmueble costo $2,000,000 y de construcción es $1,800,000 entonces tú tienes una deducción de $90,000 al año. Además si lo compraste con crédito hipotecario puedes deducir los intereses hipotecarios reales que pagues; si fuera un crédito al 10% sería aproximadamente como $54,000. 

No obstante, para poder deducir estos dos conceptos la Ley del ISR es muy clara y señala que todos los gastos que pretendas deducir, si exceden de $2,000 deben estar pagados mediante cheque, transferencia o tarjeta; si tú pagaste el inmueble con valor de $2,000,000 aunque sea una mínima parte en efectivo, se incumple con este requisito y por ende ya no podrás deducir ni la depreciación ni los intereses. 

Además, si el inmueble que compraste es comercial, tal como una oficina, local, bodega, etc. ese inmueble tiene IVA por la construcción. Si compras un local que cuesta $3,000,000 ($2,500,000 de construcción y $500,000 de terreno) entonces por esa construcción tendrás que pagar el 16% que serían $400,000. Los cuales puedes pedir en devolución o bien usarlos para pagar el IVA que vas a tener que estar pagando por las rentas que recibas. 

Sin embargo, la ley del IVA señala que para que el IVA pueda ser devuelto o utilizado para pagar el IVA subsecuente es necesario que esa erogación haya sido deducible para la ley del ISR, y recordemos que por haber pagado en efectivo ya no es deducible para esa ley, entonces esos $400,000 ya están perdidos porque no los podré ni pedir en devolución ni utilizarlos. 

Como conclusión, antes de hacer la compra de un inmueble busca la asesoría de un tercero, no te asesores con el broker inmobiliario ni con el notario. Ellos son expertos en sus áreas no en temas fiscales, busca ayuda de tu contador y abogado de confianza.