Los anticipos comerciales no son igual a los fiscales

Te platico la historia de Sandra, quien tiene una persona moral del régimen genera que es desarrolladora de bienes raíces y tuvo un gran problema con el SAT por un tema de anticipos.

Resulta que Sandra construye departamentos y como la gran mayoría de los desarrolladores, empieza a prevender desde antes de empezar la construcción.

Recordemos que para efectos fiscales, si se conoce el precio, cosa y cantidad se tendrá perfeccionada la venta y por ende, no es procedente hablar de anticipos, sino que se hablará de pagos a cuenta. Si se desconoce alguno de estos tres aspectos (precio, cosa o cantidad), si estamos ante un anticipo.

Esto es muy importante con las personas morales del régimen general, ya que ellas están obligadas a pagar el ISR desde que se emite la factura; en ese sentido, si estamos hablando que se va a vender un departamento de $3 millones de pesos, del cual se conoce ya el precio, cosa y cantidad, se deberá de emitir la factura por $3 millones de pesos, aunque se reciba únicamente un pago de $10,000.

En el caso que no se conozca precio, cosa o cantidad, (por ejemplo si se sabe que va a ser un departamento pero no se sabe de cuantos metros será), ahí si es un anticipo, y solo se emitiría la factura de $10,000.

Sandra en sus contratos de promesa de compraventa, ya conocía desde el inicio, precio, cosa y cantidad, por lo que en teoría tendría que haber tomado como ingresos el valor total del departamento aun y que no se hubiera pagado todo.

Sandra se asesoró con un despacho de contadores quienes le señalaron que los contratos de promesa de compraventa que haría, los montos que estuviera recibiendo como anticipos los recibiera como “depósitos en garantía”, y que hasta que se tuviera el contrato final ya ante notario, en ese momento se configuraría la venta, y por ende no debería de haber facturado desde el inicio el departamento.

Así lo hizo. Dos años más tarde, llegó una auditoría de parte de la Secretaría de Finanzas del estado donde estaba el domicilio fiscal, ya que recordemos que las 32 Secretarías de Finanzas o Tesorerías estatales pueden revisar impuestos federales de acuerdo a un convenio de colaboración que se tiene entre ellas y la Secretaría de Hacienda.

Los auditores determinaron que Sandra actuó de manera incorrecta, ya que estaba simulando depósitos en garantía, puesto que en ningún momento cuidó lo dispuesto por el artículo 2522 del Código Civil Federal que dice:

Artículo 2522.- El depositario está obligado a conservar la cosa objeto del depósito, según la reciba, y a devolverla cuando el depositante se lo pida, aunque al constituirse el depósito se hubiere fijado plazo y éste no hubiere llegado

Por lo tanto, como ella estuvo utilizando el dinero para llevar a cabo obras, no tenía el dinero consigo, por lo que, a juicio de los auditores, la operación era simulada y se trataba de una venta a crédito que debió haber sido acumulada por la totalidad.

En ese año, ella vendió 5 departamentos con valor de $3 millones cada uno ($15 millones) y recibió como “depósitos en garantía” $4 millones, por lo que la Autoridad le determinó que la base para el impuesto era de $15 millones, por lo que tenía un impuesto omitido de $4.5 millones más actualizaciones y recargos.

La moraleja de esta historia es que siempre debes tener la asesoría de contadores y abogados, este despacho de contadores descuidó la parte legal de esta operación lo que le llevó a Sandra a tener serios problemas